DÉPRÉCIATIONS DU BÂTIMENT

Par Jean Canonne

Envisager d'entreprendre des travaux, petits ou grands, dans votre résidence souligne que vous avez soit conscience de ses défauts, soit un désir de lui apporter des embellissements; en fait, vous reconnaissez qu'elle n'est pas tout à fait comme vous souhaiteriez qu'elle fût, en un mot qu'elle s'est dépréciée. Diverses dépréciations traduisent la différence d'utilité anticipée, en importance et en durée, ou les deux ensemble, entre un bien neuf
«parfait» et un autre similaire, mais imparfait ou usagé. Elles s'expriment, en dollars, par la différence de valeur entre l'un et l'autre, comme le marché en décide. 

Il existe deux sortes de dépréciations : 

Les détériorations matérielles (ou physiques) proviennent toujours de l'usage, répété ou non (cartouche de robinet perméable, corrosion interne de la plomberie), auquel s'ajoutent les accidents (gel de la plomberie). 

À noter : Il est bien connu que le non-usage accompagné du non-entretien d'appareils mécaniques entraîne une dépréciation semblable à celle que cause l'usage, sinon pire.


  Les désuétudes fonctionnelles, que nous qualifions d'internes parce qu'elles n'atteignent que la bâtisse, ou les autres améliorations artificielles (clôture), proviennent d'agencements fautifs ou «dépassés» selon le goût du jour (escalier peu pratique, isolation en formaldéhyde, sustentation insuffisante des poutres, salle de bain «trop petite», cuisine «trop grande»").

Les bons manuels de coûts de construction publient des tables de dépréciation.[ Leur fiabilité a été localement testée (Canonne et Godin, 1991). Ex.: Marshall & Swift Monthly, Los Angeles, Marshall & Swift, p. G6-7] Elles montrent l'effet combiné des détériorations matérielles et des désuétudes fonctionnelles courantes qui diminuent le coût de reproduction à neuf d'un immeuble pour chaque année de sa vie économique. Elles le déprécient. 

La vie économique d'une bâtisse énonce le nombre d'années pendant lesquelles, à dater de sa construction, elle est présumée fournir les services ou bénéfices attendus d'elle. Cette période est son espérance totale de vie économique

Son âge effectif, ou apparent, est le nombre d'années montrées par son état et sa capacité à continuer de fournir ces services ou bénéfices.

Son espérance de vie économique restante, ou vie économique restante, est la différence entre son espérance totale de vie économique et son âge effectif ou apparent. 

La vie utile d'une bâtisse énonce le nombre d'années pendant lesquelles, à dater de sa construction, elle est présumée exister en fonctionnant efficacement. Cette période est son espérance totale de vie utile.

Son âge utile est le nombre d'années de calendrier écoulées depuis sa construction. Certains disent aussi âge chronologique.

Son espérance de vie utile restante, ou vie utile restante, est la différence entre son espérance totale de vie utile et son âge utile.

Les deux espérances de vie restante (économique et utile) sont rarement égales à cause, d'une part, de l'état d'entretien de la bâtisse et, d'autre part, de la réaction du marché quant à cet état d'entretien et à la condition des propriétés concurrentes sur ce marché.

Il peut même arriver qu'une bâtisse dépasse son âge économique, puis son âge utile. Elle a cessé de fonctionner à profit ou de fonctionner efficacement, même à perte. Exemple : les granges abandonnées. On parlera dans ce cas d'âge factuel pour mesurer la période écoulée depuis sa construction.

Voici, côte à côte, deux tables : la première s'applique aux résidences de qualités haute à moyenne (espérance de vie économique : 50 ans) et la seconde à celles de qualités moyenne à basse (espérance de vie : 45 ans).

Âge effectif (apparent) Espérance totale 
de vie économique
  50 ans 45 ans
 

Dépriéciations

1 0 %  1 %
2 1 % 1 %
3 1 % 2 %
4 2 % 3 %
5 3 % 4 %
6 3 % 4 %
7 4 % 5 %
8 5 % 6 %
9 5 % 7 %
10 6 % 8 %
12 8 % 10 %
14 10 % 13 %
16 12 % 16 %
18  14 % 19 %
20 17 % 23 %
22  20 %  27 %
24 23 % 31 %
26 27 %  35 %
28 30 % 40 %
30 34 % 45 %
32  38 %  50 %
34  43 % 55 %
36  48 %  61 %
38 53 %  67 %
40 59 %  72 %
42 65 %  75 %
44 70 % 77 %
46 74 % 78 %
48 77 % 79 %
50  79 %  80 %
55  80 %   


Matérielles ou fonctionnelles, les spécialistes distinguent les dépréciations curables et les dépréciations incurables, termes entendus au sens économique du terme et non au sens légal ou technique.

Sont considérées curables les dépréciations dont le traitement résulte en une augmentation de la valeur de la résidence, égale ou supérieure au coût de ce traitement. À défaut, on considère comme curables les dépréciations dont la correction maintient la valeur existante des autres éléments de la propriété et, par là, de l'ensemble.

Sont considérées incurables les dépréciations dont la correction, quoique légalement ou techniquement faisable, aboutit au résultat inverse, c'est-à-dire à un coût qui dépasse leur contribution à la valeur du reste de la maison. En sont victimes les composantes dont la durée restante de vie est égale ou supérieure à la durée restante de vie économique de la bâtisse. En conséquence, l'on ne retrouvera pas, à la vente, les sommes qu'on aurait investies pour les réparer. 

On peut citer comme sujets à dépréciations incurables les murs de fondations, la charpente, le pontage et l'isolation. Encore qu'ils soient susceptibles de réparations économiques localisées, comme on le voit au tableau 10.5 (version complète dans le site Web), à la rubrique Structure. 

Si les travaux nécessaires pour stabiliser, sinon rallonger, la durée restante de vie économique de la bâtisse ne sont pas effectués avant la fin de vie utile de l'item considéré défectueux ou potentiellement tel, la dépréciation de l'ensemble de l'immeuble ira en s'accélérant parce que l'élément fautif créera des troubles à d'autres éléments (couverture percée, d'où fuite d'eau dans le salon, ou cuisine démodée qui «vieillit» toute la maison).

EFFET DES TRAVAUX SUR LA VIE EFFECTIVE D'UNE RÉSIDENCE 

Les travaux de petites et grosses réparations, ou ceux de rénovation, rajeunissent une maison. Ce regain baisse son âge effectif (ou apparent) et, en la rendant plus attrayante et désirable par rapport à ses compétitrices sur le marché, il augmente sa valeur. 

Ainsi, imaginons une bâtisse unifamiliale détachée, construite il y a 18 ans (son âge utile ou chronologique). De qualité basse, son espérance totale de vie économique est de 45 ans. Elle paraît, eu égard à son entretien et à ses compétitrices, 15 ans d'âge effectif (dépréciation : 14,5% soit [13% + 16%] ÷2). Si, dans cette 18e année de son âge chronologique, on la repeint, on change la couverture et fait les petites réparations négligées, le marché jugera que son âge effectif s'est abaissé à 10 ans. Autrement dit, sa valeur, pour une bâtisse qui, neuve, coûterait 80000$, s'est relevée de 68 400$ (18 ans d'âge chronologique, 15 ans d'âge effectif, dépréciation 14,5% : 85,5% de 80000$) à 73 600$ (10 ans d'âge effectif, dépréciation 8% : 92% de 80 000$), pour une augmentation de valeur de 5200$. 

Si, à l'âge chronologique de 27 ans, on la repeint, on change les tapis et fait les petites réparations dues, son âge effectif de 21 ans (25% de dépréciation, 60 000$) s'abaisse à 18 ans (19% de dépréciation, 64 800$), pour une augmentation de valeur de 4800$.

Si les premiers travaux ont coûté moins de 5200$ et les seconds moins de 4 800$ (en dollars constants), les opérations ont été bénéfiques. Sinon, dites-vous que, bon gré malgré, ces réparations étaient nécessaires.